2014年10月30日，我作为买方经纪参加了一个旅馆的拍卖竞价(auction)。在此向网友们汇报整个过程。
这个旅馆名字叫 Windsor Hotel Atlanta Airport South (GA)。 地址为：5010 Old national highway， Atlanta, GA 30349
1982年建成。
楼内面积 160063 sqft = 14870平方米
占地面积 230432 sqft = 5.29 Acre = 21407 平方米
有大约300间房间。
距离亚特兰大机场4英里，旅馆的班车开到机场5到7分钟。
为 Luxury Budget Hotel （豪华廉价旅馆）
此旅馆建成后交易了好几手。2006年10月17日的买卖达最高值，$12,900,000（一千二百九十万美元）。2013年政府按$5,865,400收地产税，政府收税$70,407
拍卖前的买主于2009年2月13日以7百万整美元购入。
买主购入后，至少贷了4个款：
2009年2月20日，买主贷款$4,750,000
2009年5月 7日，买主贷了3个款，分别为
$1,315,000; $1,295,910; 和 $3,570,000
这4个贷款总额 $10,930,910，超过了1千万美元。
据说买主还在美国政府的SBA（The US Small Business Administration，小型企业管理局）贷款几百万美元。
不用说，网友一定猜对了：竞拍款是来自中国大陆。
买主大款老板不在现场，我作为经纪代他竞拍。我接到的指示是150万美元以下，由我决定，超过150万，每升一次，给老板打个电话告知价格（实际上我们用的是微信联系的），买主的最高报价定为200万。
拍卖地点就在这个旅馆里面的一个小会议室，竞拍者不到10人。
令人没想到的是起价就是225万，远远超出了我们预期的价格，我一下傻眼了，不敢动也没说话，呆呆地在那里坐了十几分钟直到拍卖完毕。最后的成交价是375万，竞价成功的是来自尼加拉瓜和孟加拉国的2个人。
如果再投资几十万把旅馆装修更新，那么旅馆的总投资约为四百五十万美元。它有三百间房间，平均每间房间大约价值一万五千美元。如果每间房间每晚纯利润为二十来美元，那么一间房两年的利润就是一万五千美元了。就是说两年就可以收回成本了，或者说年回报率为百分之五十。
这个旅馆现在平常是七十二美元一晚，节假日和周末一般为八十美元一晚。怎么看来每晚纯利润为二十来美元是非常可能。
我自己的和给客人买的普通出租房的年回报率也就7-10%。所以买这个旅馆50%的年回报率相当好！
拍完后，我们和竞价成功的人聊天，他们说他们集团很富有，他们很高兴这么低的价就能把旅馆买下来了。
参加这个竞拍比较简单。头一天我们一行几个人在拍卖公司工作人员的带领下前前后后里里外外楼上楼下的把旅馆看了一遍。工作人员很坦诚的告诉我们有个工作人员电梯和厨房大冰柜坏了，还有100多个电视机和几十个空调坏了。唯一的要求就是带10万美元的银行汇票给他们看一下，他们也不收。如果你竞价成功，就把这10万美元交上去，相当于押金。7天之内，法庭会对房子的拍卖是否合法一事进行判定。如果是合法拍卖，那么这个房子理所当然就是竞价成功的这个人了。但若你突然反悔或其他原因不要这个房子的话，这10万的押金就没了，没收了。
在什么情况下法庭会判拍卖无效呢，就是法庭发现如果在中间存在不正当拍卖，比如拍卖公司对此次拍卖行为没有广而告之，只是私下传递信息，由内部的人购买，这时候法庭就会判定拍卖无效的，押金退还。当然只要拍卖公司能够证明他们确实是公开发布广告，已经尽可能让人知道了拍卖，法庭就会批准的。
现金支票就是到银行去开张银行支票就行了，很简单。
参加竞价者在拍卖当天带上10万美元的汇票，如果你赢的话，在3天之内补齐30万美元交给拍卖公司，银行汇票或电汇都行。30天后过户，过户当天把所有未付清的款项付清。过户的时候他会给你一个产权保险，证明这个房子的产权是没有问题的，房子是给你的了。至于房子里面家具电器的破损他们是不负责的。
拍卖是个很简单的事情， 关键是自己要有心理底线，不能被现场气氛冲昏头脑。
费用问题：买主要按拍卖最后的成交价付6%给拍卖公司作为他们的费用支出。其中这6%里面有1.5%是经纪人的经纪费用。我没有拍成功，所以也就没有经纪费了，但这对与我来说却是难得的经验，我也感到很高兴。这次拍卖由于买主大款老板不在现场，所以我带了我的助手一起竞价，她也有经纪执照，帮了我不少的忙。
这次拍卖很正式，产权可以买保险的，支票名称都是写给芝加哥产权保险公司的。
以前我在法庭门口也参加过普通住房的拍卖，那里拍卖的律师告诉我他们不能买产权保险。 一般来说因为那些房子也不贵，不买产权保险风险也没什么了不起。我也给自己拍卖过，下面是我拍卖住房的一些文章。
这次委托我参加拍卖的买主人在大陆，我们通过电话联系，我在这边在现场拍卖的，他在电话那头指导价格，虽然今天是没拍卖成，但是我觉得这种竞价模式可以采用，尤其对于身在大陆日理万机的老板，不用亲临现场，直接电话遥控就可实现现场竞价。有需要在美国买拍卖房或购买普通房的事情，可以找我行，我是8年全职经纪，我可以全权帮您处理。
我的联系方式为。
Michael Peng Guo(Ph.D)（郭朋 博士）
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美国座机(770)209-7939
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也可以联系我助手：katherinetyw@gmail.com
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左手拿的是10万美元汇票。右手拿的是拍卖牌。
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