近十年来，在美国亚特兰大的房屋买卖的经历中，几乎我要给每个客人解释Due Diligence Period,Financial contingency和Appraisal contingency等等概念。这是客人们应该知道的，也是我应该告诉他们的。在此写出来，好让客人们在还没买房子前就有这些概念。
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如果合同上写

Due Diligence Period（无条件反悔期）： 10 days
Appraisal contingency: 30 days
Financial contingency:  45 days
Earnest Money(诚实金/押金) : $3000
合同价$250,000；
5月30日过户；

解释：

Due Diligence Period 10 days, 即从买卖双方都签字的那天起，买方有10天反悔期；这10天内买方不用任何理由可以反悔，中断合同，卖方退买方押金$3000。

如果合同的最后一位签字人是在3月10日签的，同时当天双方经纪都收到了签好字的合同，买方的10天无条件反悔期可以到3月20号。

Appraisal contingency 30 days, 即从买卖双方双方都签字的那天起，30天内，即4月10号前，银行估价如果低于$250,000；根据估价单可以要求卖方降价，如果不降价，买方可以中断合同，卖方退买方押金。这么多年我遇到过2次银行估价低于购房合同价。我们都顺利解决了。解决方法：一次是：双方互相让步，取房价和估价的中间值，银行也同意，但是要求多交点首付；另一次银行估价低了，买卖双方都认为太低了，于是我们换了个贷款银行，换了个新的估价员重新估价，这次银行估价高于购房合同价，下来就正常进行。

Financial contingency 45 days, 即从双方都签字的那天起，45天内, 即4月25日前，如果银行发现买方不够资格贷款，不能给贷款，买方可以给卖方提交银行的拒绝信，中断合同退出，卖方退买方押金。

如果一切顺利，我们5月30日过户；如果5月30日不能过户，买方有权利延7天，延到6月6日，不用卖方同意，只是通知卖方而已。如果到了6月6日还不能过户，那就要双方商量，商量不通时，如果是买方的原因不能过户，卖方有权利没收买方的押金。一般情况，如果只过几天，卖方都很配合，因为卖方也已经花了很多时间和精力，再稍微等几天总比从头开始要省事的多吧？

在10天的Due Diligence Period无条件反悔期内，买方可以自己花钱请验房师验房。无论是新的还是旧的房，大小问题都能找到一堆。当然可以要求卖方把找到的大问题都修好。问题是有的贷款公司要求严，要求买方修好后，提供来自有执照的水工电工的房屋已经修好的证明再开始贷款。 所以我建议买方要求卖方降房价，或者要求卖方付一部分过户费，而不要求卖方马上修理，过户后买方自己修。如果卖方答应降房价，或者付一部分过户费，好！如果卖方不答应，或者部分答应，买方要么认了，要么买方在反悔期到期之前中断合同退出，卖方还买方的押金。

在上面说到的 Due Diligence Period，Appraisal contingency， 或者Financial contingency 到期之前，买方可以要求延期，如果卖方答应了，好！如果卖方不答应，买方要么认了，要么买方中断合同退出，卖方还买方的押金。

在任何情况下，验房费（$200多到。。。），授权书公证费（$0到。。。），银行估价费（$300多到。。。）都不能退。

在合同买卖双方都签字后，卖方不能反悔。

顺便提一下，在乔治亚州，一般是卖主付买卖双方经纪人的佣金。

如果用现金买，买方递交购房合同时Appraisal contingency和Financial contingency 都可以不要，这样增加竞争力。

根据贷款公司和律师的建议以及我的经验，如果您不是美国公民也没有美国绿卡，应该是尽量用现金购买，买下后再申请信用额度（home equity line of credit）。对于一般的房子我认为贷款比现金购买要少2000元左右过户费，而且在利息上直接申请贷款和现金购买后申请信用额度也没有什么差别。现金购买竞争力高，过户更快。

如果您是在中国大陆，那么款项，过户等稍微复杂点，不过我都成功经历过，您有可能要到美国在中国的领馆办授权公证书。我就为客人在美国驻北京的领馆网站上预约过办授权公证书。

如果您要买拍卖房，可以读读：
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